Vergleich im Detail

mit Baumanagement ,  Architekt allein ,  Kauf vom Bauträger

Erläuterung der Spalten:

1) Kennnummer, sortiert nach den Leistungsphasen der HOAI

2) Stichwort

3) Einsatz eines Baumanagers, 

4) Planung und Bauleitung nach HOAI, Empfehlung der Architektenkammer

5) Kauf vom Bauträger, Empfehlung des Fachzeitschriftenmarktes: finanziert mit vielen Millionen Werbegelder und dominant in der öffentlichen Wahrnehmung.

Alle Leistungen, die der Bauherr selbst übernehmen muss, sind mit Bauherr bezeichnet

Zusatzerläuterung zu Spalte 3:

Der Baumanager ist eine feste Person und Ansprechpartner für Bauherr und Architekten. Er übernimmt auch die Bauleitung vor Ort und reagiert flexibel auf alle Ereignisse.

1

2

3

4

5

Stichwort

Einsatz eines

Baumanagers

Planung und Bauleitung nach HOAI

Kauf vom Bauträger

 Entwicklung der Grundlagen und Organisation

1.1

neutrales Erstgespräch   – was ist mach- und was finanzierbar?

Baumanager

1.2

Beratung bei Wahl des Grundstücks

Prüfung der Rahmenbedingungen und Genehmigungsfähigkeit

Baumanager

1.3

Rahmenterminplan und Kostenschätzung auf Basis eines Standardentwurfs

Baumanager

Architekten-gespräche

unverbindliche Kaufgespräche

1.4

Organisation der Suche nach einem Architekten und einem Bauträger

Baumanager

1.5

Grundlagenermittlung Recherchen,

Projektleitung nach außen,

Baumanager

1.6

Vorlage für Verträge

Baumanager

Bauträger, Ratgeber

1.7

Terminvorgaben für alle Phasen des Projekts

Baumanager

Kaufgespräche

1.8

Suche und Mitwirkung bei Beauftragung Architekt und Baumanager

Baumanager

Kaufgespräche

Vorentwurf bis Bauantrag

2.1

Vorentwurf

Architekt

Bauträger

2.2

Beurteilung Vorentwurf

Baumanager

 (Checkliste)

Bauherr

Bauherr

3.1

Entwurf

Architekt

Bauträger

3.2

Kostenberechnung auf Basis Entwurf (Auswertung aller Informationsquellen)

Baumanager, Architekt

Architekt

Entfällt (Vertragspreis)

3.3

Fachberatung technische Gewerke

Baumanager

Wird punktuell nach Erfordernis organisiert

wird vom Architekten oft gewünscht, Zusatz- kosten nach HOAI

Bauträger

3.4

Projektbesprechungen und Projektprotokollierungen

Baumanager

Bauherr

Start Bauträger, 

später Bauherr

3.5

Beurteilung Entwürfe

Baumanager

(Checklisten)

Bauherr

Bauherr

4.1

Bauantrag

Architekt

Architekt des Bauträgers

4.2

Herbeiführung Baugenehmigung

Der Architekt wird nach Erfordernis durch den Baumanager unterstützt

Architekt

Bauträger

4.3

Vorbereitung und Protokollierung Entscheidungen für Ausführungsplanung

Baumanager

Bauherr

Bauherr

Ausführungsplanung Teil 1 

5.1

Ausführungsplanung Teil 1  (Werkpläne+ Leitdetails)

Architekt

Bauträger, wenn erforderlich

5.2

Prüfung der Planung

Baumanager

Bauherr

Bauherr

Ausschreibung und Vergabe der Gewerke

6.1

Ausschreibung der Gewerke

Baumanager

Architekt

Bauträger

 intern

6.2

Suche nach Bietern

Baumanager

Architekt

Bauträger

 intern

7.1

Vergabegespräche

Baumanager (Protokollführer) mit Bauherrn und Architekt

Architekt

 (in der Regel ohne Bauherr)

Bauträger

 intern

7.2

Erteilung Aufträge für Einzelgewerke

Bauherr

Bauträger

 intern

Ausführungsplanung Teil 2 - baubegleitend

5.5

Organisation der Bemusterungen

Baumanager

Architekt

Standardplanung

5.6

Ausführungsplanung  Einzeldetails

Architekt 

Standardplanung

5.7

Kosten- und Terminfortschreibung

Baumanager

Bauherr

Festpreis, Festtermin

5.8

Ausführungsplanung Fachgewerke

Organisation Baumanager

Bauherr

Standardplanung

Organisation Überwachung und Koordination Ausführung

8.01

Kommunikationswege

E-Mail als Standard

  (Organisation Baumanager)

gesonderte E-Mailadressen

nach Art des Architekten

Postweg oder Fax (formal)

8.02

Bereitstellung aktuelle Texte und Pläne

Gedruckt und digitaler Zugriff  über Internet (günstige Pauskosten)

Nach Art und Preis des Architekten

gedruckt  per Post

8.03

Koordination der Firmen auf der Baustelle

Baumanager mit  wöchentlichem Protokollführung

Nach Art des Architekten

Bauträger intern

8.04

Zuständig für Termineinhaltung

 Baumanager

Bauherr

Bauträger intern

8.05

Zuständig für Kosteneinhaltung

Baumanager

Bauherr

Bauträger intern

8.06

Beurteilung der Situation bei mangelhafter Leistung des Baumanagers

Stellungnahme durch den Architekten

  Rechtsanwalt

Rechtsanwalt

8.07

Organisation Ausführung von Sonderwünschen

 Baumanager

Bauherr

Gegen Aufpreis

8.08

Integration Eigenleistung des Bauherrn, z.B. Einbaumöbel und Außenanlagen in den Bauablauf

Baumanager in Terminplanung

Bauherr

nicht möglich bzw. hochriskant

8.09

Bautagebuch

 Baumanager über Wochenprotokoll

(E-Mail-Versand)

Architekt handschriftlich, Übergabe am Projektende

Bauherr

Handlung bei Eintritt von Risiken

8.11

Management von schwierigen Nachbarn

Baumanager

Bauherr

Bauherr

8.12

Wenn Probleme mit Altsubstanz oder Baugrund bestehen

Baumanager

Bauherr

Bauherr

8.13

Nachweise Schadens-verursachung

Baumanager

Externer Sachverständiger

Externer Sachverständiger

8.14

Sanktionen bei unzureichender Vertragserfüllung 

Baumanager

Bauherr

Rechtsanwalt erforderlich

8.15

Management bei Insolvenz einer Firma

Baumanager

Rechtsanwalt erforderlich

Rechtsanwalt erforderlich

Rechtsanwalt

Abnahme

Hinweis: Sachverständige prüfen nur auf Einhaltung der Regeln der Technik (DIN), nicht jedoch, ob vertraglich geschuldete höhere Qualitäten erreicht wurden. Dies prüft nur der Architekt. 

8.21

Prüfung der Ausführung auf Einhaltung der vertraglich zugesagter Eigenschaften

Architekt

Externer Sachverständiger

8.22

Mangelvorwurf gegenüber Leistung Architekten

Baumanager

(Stellungnahme)

externer Sachverständiger

Externer Sachverständiger

8.22

Mangelvorwurf gegenüber Leistung des Baumanagers

Architekt (Stellungnahme)

externer Sachverständiger

Externer Sachverständiger

8.23

Organisation Zwischenabnahmen, Vorbegehungen

Baumanager organisiert

Nach Art des Architekten

Externer Sachverständiger

8.24

Abnahme mit Mängelauflistung

Baumanager

Architekt

Externer Sachverständiger

Architekt

8.25

Einzug bei strittigen Abnahmepunkten

Baumanager

Bauherr

Rechtsanwalt

8.26

Durchsetzung Mängelbehebung

Baumanager

Bauherr

Rechtsanwalt

Rechnungen und Zahlungen

8.31

Prüfung Abschlagsrechnungen 

Baumanager

Architekt

Bauherr

8.31

Prüfung Nachtragsforderungen von Firmen 

Baumanager

Architekt

Bauherr

8.32

Sicherstellung Skonto

Baumanager

Bauherr

entfällt

8.33

Organisation Abschlagsrechnungen

Baumanager

gebündelt alle Rechnungen einmal im Monat,

Nach Art des Architekten

wenige große Rechnungen gemäß Zahlungsplan

8.34

Prüfung Schlussrechnung

Baumanager

Architekt

Bauherr

8.34

Dokumentation

Baumanager

Bauherr

Bauträger

Gewährleistung

9.01

Durchsetzung Mängelbehebung während der Gewährleistungszeit

Baumanager (wenn hierzu beauftragt) 

Bauherr

Rechtsanwalt

9.02

Notdienste - Wartung 

beauftragte Firmen

offen

9.03

Änderungen nach Einzug

beauftragte Firmen

offen