Baumanagement Hans-J. Wienert

Vergleich Zwischen HOAI-Einzelvergabe und GU-Auftrag

Die Darstellung der Punkte erfolgt in der chronologischen Reihenfolge ihres Auftretens. Die erste Ziffer in der ersten Spalte gibt die Leistungsphase nach der HOAI §15 wieder.

Generalunternehmer und Bauträger werden gemeinsam betrachtet. Dies ist auch in der Sache angemessen, da viele Bauträger inzwischen GU-Verträge anbieten.

Ist Ihnen der Text zu lang, vereinbaren Sie ein erstes Kennlernen. Ich erläutere Ihnen auch die Dinge, über die Architekten nicht gerne sprechen.

Stichwort

Einzelvergabe traditionell

Baumanagement Privates Bauen

Generalunter-nehmer (GU) / Bauträger

Kurzbeschreibung

traditionelle Einzelvergaben gemäß den Vorgaben der HOAI

Ausschreibung als Generalunternehmer-leistung in Kapitel, dann jedoch Einzelvergabe der Gewerke

Beauftragung eines Generalunternehmers. Dieser vergibt die Einzelvergabe an Subunternehmer

1.1

Leitung Baumanagement

durch den Bauherrn oder seinen Architekten

durch den Baumanager

durch den Projektleiter des Generalunternehmers

1.2

Änderungsfreiheit des Bauherrn

im Prinzip immer

in dem Umfang, wie es im GU-Vertrag formuliert ist

1.3

Erfordernis von externer Überwachung

sinnvoll, weil auch die Qualität der Arbeit des Architekten überwacht werden sollte

nicht erforderlich, Architekt und Baumanager prüfen ihre Leistung gegenseitig.

zwingend notwendig, wenn der Architekt Leistungen für den GU erbringt, bei Bauträger immer.

1.4

Vertragsformen

VOB-Einzel-Verträge

GU-Vertrag / Kauf-Vertrag

1.5

Zahlungsmodalitäten

nach erbrachter Leistung (VOB)

gemäß Zahlungsplan (sieht oft verdeckte Überzahlungen vor )

1.6

Wahl des Architekten

freie Wahl

(gilt nicht beim Kauf vom Bauträger oder Fertighaushersteller)

2.1

Vorentwurf

Architekt

2.2

Austausch des Architekten nach Vorentwurf

möglich, kostet ca. 1% der Gesamtbaukosten

( geht nicht bei Kauf von einem Bauträger !)

3.1

Statik/Tragwerkspla.

Bodengutachten

Vorschlag Architekten

3.2

Bedarf an Fachberatung für Entwurf in den Einzelgewerken

auf Vorschlag des Architekten (zusätzliche Honorar-kosten nach HOAI)

Fachberatung auf Stundennachweis oft ausreichend auf  Vermittlung durch Vermittlung durch Baumanagement

auf Vorschlag des Architekten (eher selten)

4

Zuständig für das Erlangen der Baugenehmigung

Architekt

( bei Kauf ist der Bauträger zuständig )

5.1

Ausführungsplanung Teil 1  ( Werkpläne+ Leitdetails)

zeitliche Abfolge der Ausführungsplanung nach Wahl des Architekten

durch den Architekten (terminierte Planliste)

durch den Architekten

5.2

Bedarf an Fachberatung für die Ausführungsplanung

auf Vorschlag des Architekten

auf Vorschlag Architekt oder Privates Bauen

auf Vorschlag des Architekten

5.3

Ausschreibung für Generalunternehmer

Einzelausschreibungen erfolgen erst nach Abschluss der Ausführungsplanung

durch Architekt oder Baumanager

durch Architekten, System nach Vereinbarung

5.4

Bieterlisten und Recherche Seriosität anbietenden Firmen

durch Baumanagement

durch Architekten oder Bauherrn

5.5

Organisation und Führung Vertragsverhandlung

durch Baumanagement mit den Einzelfirmen Rohbau, Dach, Haustechnik, Elektro und Fenster (andere Vergaben später)

durch Bauherrn mit dem GU

5.6

Ausführungsplanung Teil 2,  Einzeldetails, Bemusterungen

Architekt

Generalunternehmer. Der GU (nicht der Bauträger) wirbt hierfür oft den Architekten des Bauherrn ab.

5.7

Änderungs-möglichkeiten der Ausführungsplanung durch den Bauherren

ja - Mehrkosten jedoch unklar

ja , mit Einschränkung bei der tragenden Konstruktion, Kosten abrufbar

nur bei Gutwilligkeit des GU oder gemäß vertraglicher Vereinbarung

5.8

Fachberatung / Fachplanung

nach Vorschlag des Architekten

durch beauftragte Firmen

durch Generalunternehmer

6.1

Einzelausschreibung der Gewerke

durch den Architekten oder Fachingenieure (Technikgewerke)

durch den Architekten (in Einzelfällen unterstützt durch Fachberater)

(Fortschreibung Kapitel Gesamtausschreibung)

durch den GU

6.2

Bieterliste Einzelgewerke

Durch Architekten unter Mitwirkung des Bauherrn

durch Baumanagement unter Mitwirkung Bauherrn und Architekt

durch den GU (wird aber nicht aufgedeckt)

6.3

Recherche Seriosität Anbieter Einzelgewerke

durch den Bauherrn

durch Baumanagement

Sache des GU

7.1

Vergabegespräche

 nach Vorschlag des Architekten

Baumanagement

intern durch den GU (ohne Bauherr)

7.2

Erteilung Auftrag

durch den Bauherrn

durch den GU

8.01

Kommunikationsweg

Mobilfunk und Fax

E-Mail 

zum Bauherrn Fax oder Postweg (formal)

8.02

Koordination Firmen

durch Abruf der Leistung

durch Terminplanung

Viele Varianten je nach Typ der Subunternehmer

8.03

Integration Eigenleistungen des Bauherr, Einbaumöbel und Außenanlagen in den Bauablauf

bei Störungen durch vom Architekten nicht betreute Firmen ist der Bauherr verantwortlich

Eigenleistungen sind in die Terminplanung integriert (Zeitfenster werden frei gehalten)

nicht möglich (GU hat bis zur Abnahme Hausrecht)

8.04

Termineinhaltung

nur bei engem Kontakt des Architekten zu seinen Firmen

durch 50-Kalenderwochen-system von Hans-J. Wienert

ja,

vertraglich geschuldet

8.05

Kostenverfolgung

je nach Art des Architekten oder durch Bauherrn

System Hans-J. Wienert (vergleichbar der Eigenkontrolle von GUs)  

verdeckt gegenüber dem Bauherrn

8.06

Kosteneinhaltung

nur bei guter Verfolgung der Verursachen aller Planänderungen

ab Auftragserteilung  

ja - wenn vertragliche Leistung unverändert

8.07

Qualitätseinhaltung

je nach Aufwand des Architekten in der Objektüberwachung oder bei engem Vertrauen des Architekten zu seinen Firmen.

gemäß System Hans-J.Wienert  (dokumentierte Abnahme der Vorleistungen)

je nach Aufwand des Architekten oder Bauherrn in der baubegleitenden Kontrolle der Ausführung

8.08

Sonderwünsche

einfach auf Basis vertraglicher Einheitspreisliste

ja, aber teuer kalkuliert

8.11

Risiken bei schwierigen Nachbarn

allgemeines Bauherrenrisiko

hohes Risiko, ein Baustillstand bei einem GU wird sehr teuer.

8.12

zu integrierende Altsubstanz, Baugrundrisiko

Risiko anhängig von der Sorgfalt des Architekten

Checklisten

hohes Risiko: Ist die Altsubstanz falsch beschrieben, können auf den Bauherrn hohe Forderungen zukommen. Gleiches gilt für den Baugrund.

8.13

Risiko von Beschädigungen, die nicht von Firmen oder Bauwesenversicherung erstattet werden 

Risikobereich des Bauherrn

Risikobereich des Bauherrn, jedoch erleichterter Verursachernachweis durch Dokumentation Baumanagement

Risikobereich des GU

8.14

Sanktionen bei unzureichender  Mängelbeseitigung während der Bauzeit

Aufgabe des Bauherrn

Sanktionsandrohung durch Baumanagement

im Prinzip keine, auf Geldeinbehalt bei den AZ kann mit Arbeitseinstellung reagiert werden

8.15

Insolvenz einer Firma für ein Einzelgewerk

Aufgabe des Bauherrn

Schnelle Ersatzvornahme durch Baumanager

Insolvenzen von Subunternehmern sind Problem des GU. Dennoch entsteht bei wichtigen Gewerken eine gefährliche Situation für den Bauherrn, weil der GU dann auch insolvenzgefährdet ist.

8.16

Insolvenz des GU

nicht möglich, weil nur Einzelvergaben

Größtes anzunehmendes Risiko für den Bauherrn mit  hohen Folgekosten. Normale 10% Bürgschaft reicht nicht zur Deckung der Kosten.

8.21

Prüfung der Ausführung auf Einhaltung der vertraglich zugesagter Eigenschaften

durch Architekten und ggf. Fachplaner/Fachberater

durch Architekten des Bauherrn oder externen Sachverständigen

8.22

Beratung des Bauherrn bei Problemen in der Mängelbewertung

durch externen Sachverständigen

durch Fachberater

durch externen Sachverständigen

8.23

Zwischenabnahmen, Vorbegehungen

auf Initiative des Architekten oder einer Firma

Systematisch mit Tagesordnung durch den Architekten im Wochenrhythmus

gemäß vertraglicher Vereinbarung

8.24

Abnahme nach VOB/B

Einzeln von jedem Gewerk durch den Architekten oder Fachingenieur

Endabnahme mittels Checklisten durch Architekt, Baumanager und Fachberater (vertraglich mit Einzelgewerken vereinbart)

Gesamt nach Fertigstellung ( Einsatz von Sachverständigen sinnvoll)

8.25

Einzug bei strittigen Abnahmepunkten

möglich, die Risken sind beherrschbar

nicht möglich, der GU hat das Hausrecht

8.26

Organisation Mängelbehebung

durch Architekt ( oder Bauherr )

durch Baumanager

durch GU, überwacht durch den Bauherrn

8.27

Reaktion auf Planungs- oder Überwachungsfehler

Einschaltung Rechtsanwalt und Klage

Vermittlung Baumanager

Klage gegen GU und Architekt parallel

8.31

Abschlagszahlungen

jede Rechnung einzeln gemäß Rechnungsstellung

gebündelt alle Rechnungen einmal im Monat ( vertragliche Vereinbarung)

nur eine Rechnung im Monat vom GU

8.32

Schlussrechnung

jeder Auftrag einzeln, Nachträge möglich

jeder Auftrag einzeln, Nachträge sind die Ausnahme

Gesamtschlussrechnung (viele - auch hohe Nachträge - ganz am Ende möglich)

9.41

Mängelbehebung während der Gewährleistungszeit

durch Direktansprache der betroffenen Firmen

Einsatz von Gutachtern in der Regel notwendig. Anmeldung der Mängel beim GU bzw. Bauträger

9.42

Wartung und Änderungen während der Nutzung

in der Regel durch die beauftragten Firmen

Die Firmen des GU kommen oft von weither. Es müssen in der Regel neue Firmen vor Ort beauftragt werden.